Nie trzeba się nadmiernie interesować sektorem kredytów i nieruchomości w Polsce, żeby na każdym kroku trafiać na wiadomości na ten rozgrzany już do czerwoności temat, gdzie katastroficzne wizje jednych kontrastują z optymizmem drugich. Jak się w tym wszystkim odnaleźć? Skąd wiedzieć, które informacje można wziąć za pewnik, a które odsiać jako nie mające nic wspólnego z rzeczywistością? Odpowiedź na to pytanie nie jest prosta, ale droga jest, wydawać by się mogło, jedna – ominąć nastawione na kliknięcia artykuły przyciągające kontrowersyjnymi nagłówkami, skupiając się na analizach ekspertów, które – ugruntowane w historycznych danych, biorących pod uwagę wszystkie zmienne – są w stanie w sposób może nie pewny, ale mocno prawdopodobny wskazać trendy, jakie pojawią się na rynku nieruchomości w naszym kraju – o ile to rynek polski nas właśnie interesuje.
Okresowe niepokoje? Tak, to normalne.
W poprzednim wpisie wspomniałam o ponadprzeciętnym dla banków roku 2021, w którym to została udzielona rekordowa liczba kredytów hipotecznych na łączną kwotę ponad 88 miliardów złotych oraz o czynnikach, które się na ten stan złożyły. Końcówka roku przyniosła już pewne wyhamowanie na rynku kredytowym, wywołane przede wszystkim kolejnymi decyzjami Rady Polityki Pieniężnej o podwyżkach stóp procentowych, do których z czasem dołożyły się niepokoje związane z dostępnością materiałów budowlanych, niepewnością sytuacji politycznej w kraju i za granicą oraz zagrożeniem nałożenia embarga na importowane towary. Sektor mieszkaniowy zdawał się na chwilę przystanąć, konsumenci wstrzymali oddech czekając na to, co się wydarzy, a Internet zalała fala artykułów o kryzysie na rynku nieruchomości, który chyba jednak całkiem nieźle się w tym czasie miał odnotowując w ostatnim kwartale 2021 roku wzrosty cen na poziomie 10-16%. Analitycy przyglądając się temu, co wydarzyło się w tym czasie podkreślają, że niewątpliwie mamy do czynienia z czynnikami mogącymi zostać uznane za zagrożenia, jednak zdają się być one czasowe i krótkoterminowe. Z uwagi na wcześniejszy okres pełnej stabilizacji na rynku kredytowym mogły one wywołać chwilowy szok, a co za tym idzie spowodować czasowe przestoje na rynku nieruchomości, który charakteryzował się już dość znacznym przesyceniem i to jak najbardziej zrozumiałe. Co do jednego eksperci są natomiast zgodni – ten czasowy przestój na rynku mieszkaniowym, skutkujący ograniczeniem podaży, finalnie doprowadzi nie do spadków cen mieszkań, a do fali zwiększonego popytu w kolejnych latach i co za tym idzie – niewątpliwie pociągnie za sobą kolejne wzrosty cen.
Co z tą podażą?
O roku 2022 mówi się już jako o roku zmniejszonej podaży na rynku pierwotnym, deweloperskim, co jest pokłosiem ogromnej górki mieszkaniowej mającej miejsce w latach 2020 i 2021. Innymi słowy: większość mieszkań oddawanych przez budujących w bieżącym roku jest już dawno wyprzedana i skredytowana. Analitycy obserwujący to, co się dzieje podkreślają, że oczekiwania konsumentów na spadki cen nieruchomości z rynku pierwotnego mogą się w ciągu najbliższych trzech lat nie zrealizować, biorąc pod uwagę prawidła rynku. Zmniejszona podaż wywołuje chwilowy przestój, powodując z czasem kumulatywny wzrost popytu – mówiąc w uproszczeniu: jeśli czegoś na rynku brakuje, to rośnie na to zapotrzebowanie, więc gdy nagle się to pojawia jaka jest szansa, że będzie tańsze? I dlaczego miałoby być, skoro chętnych nie brakuje? Mając na uwadze ilość rozpoczętych inwestycji, biorąc nawet poprawkę na aktualne niepokoje na różnych polach, które z czasem i tak ulegną wypłaszczeniu, eksperci szacują, że lata 2023/2024 będą latami kolejnych podwyżek cen na rynkach nieruchomości sprzedawanych z tzw. pierwszej ręki. Wszystkie te czynniki, włącznie z analizami banku PKO BP prognozującymi wzrost cen mieszkań o ok. 3%, przez prognozy Narodowego Banku Polskiego szacujące, że wzrost będzie większy, zbliżony do wzrostu płac, a więc o ok. 6-7% każą nam mieć pewność co do jednego: taniej nie będzie, może więc nie warto odkładać planów zakupowych na kolejny rok, bo jak pokazują dane – to się zwykle nie opłaca.
Zmiana modelu mieszkaniowego – jak na tym zyskać
Podlegająca modyfikacjom sytuacja na naszym rodzimym rynku nieruchomości zaczęła sprawiać, że eksperci nie mogli nie dostrzec pewnych analogii między zachodnim, a mogącym się zacząć kształtować w Polsce nowym modelem mieszkaniowym. Zmniejszona dostępność kredytowa, szczególnie dla młodych ludzi wchodzących dopiero na rynek pracy, połączona często z niechęcią do posiadania zobowiązania w postaci obciążenia hipotecznego oraz czasowe zmniejszenie podaży na rynku nowych mieszkań niewątpliwie wpłynie korzystnie na rozwój sektora wynajmu. Zauważamy to już dziś, choć może jeszcze nie ze względu na zmiany jakie zachodzą w społeczeństwie, a z uwagi na dużą ilość uciekających przed wojną uchodźców, którzy na tyle zwiększyli popyt na tym rynku, że ceny w większych miastach poszybowały nawet o 30% w górę, ożywiając ten mocno osłabiony w ostatnim czasie przez ogromną dostępność kredytów sektor. Czy jest więc szansa, żeby znów zacząć zarabiać na wynajmie, a inwestycję w mieszkanie zakupione w tym celu traktować jako sposób na całkiem opłacalne źródło dochodu? Wszystko wskazuje na to, że tak właśnie będzie.