Kredyt Hipoteczny Wrocław

Częste pytania

Ile czasu trwa „załatwienie” kredytu hipotecznego?

Czas ten zależy od kilku kwestii. Co do zasady bank ma 21 dni kalendarzowych na wydanie decyzji kredytowej i jest to ściśle uregulowane ustawowo. Oznacza to, że bank jest zobowiązany taką decyzję nam wydać, niezależnie od jej wyniku (pozytywna lub negatywna). Czas ten jednak liczony jest od daty dostarczenia do banku wszystkich wymaganych dokumentów lub – jeśli ktoś dostarcza dokumenty z pewnymi opóźnieniami – od daty wpływu ostatniego wymaganego dokumentu do analizy kredytowej. Jest to o tyle istotne, że procedury w poszczególnych bankach potrafią się w zakresie wymagań mocno od siebie różnić. Współpraca z ekspertem kredytowym jest tutaj bardzo pomocna, bo to on zawczasu sygnalizuje Klientowi jakie dokumenty będą w danym miejscu wymagane, sprawdza ich poprawność, kompletność i wykazuje ewentualne braki (w tym braki formalne jeszcze przed złożeniem w banku). Przygotowanie Klienta przez eksperta, który doskonale zna procedury we wszystkich bankach, z jakimi współpracuje, potrafi finalnie znacząco skrócić czas od złożenia wniosku do uruchomienia kredytu hipotecznego.

Posiadam kredyt gotówkowy, czy to nie przeszkadza w uzyskaniu kredytu hipotecznego?

W teorii nic nie stoi na przeszkodzie, aby Klient posiadał jednocześnie te dwa produkty kredytowe. Wnioskodawca starający się o kredyt hipoteczny nie będzie traktowany przez bank gorzej, niż Klient bez kredytu gotówkowego. W praktyce jednak kredyt hipoteczny wymaga wysokiej zdolności kredytowej i każde inne zobowiązanie będzie wpływało w mniejszym lub większym stopniu na jej poziom, zdarzają się więc w mojej pracy sytuacje, w których takie dodatkowe obciążenie miesięczne może skutecznie utrudnić finansowanie nowej nieruchomości.

Warto tu zaznaczyć, że ekspert kredytowy pomoże w ocenie tej kwestii indywidualnie już na wczesnym etapie starania się o nowy kredyt. Pozwoli to na podjęcie ewentualnych działań służących likwidacji bądź modyfikacji zobowiązań ograniczających zdolność kredytową jeszcze przed złożeniem wniosków o kredyt hipoteczny. Może to ogromnie zwiększyć szanse na finansowanie, jeśli faktycznie indywidualna sytuacja Klienta będzie tego wymagała.

Czy muszę mieć wkład własny?

Gdy staramy się o uzyskanie kredytu hipotecznego musimy liczyć się z koniecznością posiadania własnych środków na potrzeby zapewnienia wkładu własnego. Czasy kredytów hipotecznych z zerowym wkładem własnym dawno minęły i nic nie wskazuje na to, aby szybko wróciły.

Ważną informacją jest, że wkład własny zawsze określamy procentowo od kosztu inwestycji. W większości banków w Polsce spotkamy się już z 20% wkładem własnym, a wynika to z zalecenia nałożonego na nie przez Komisję Nadzoru Finansowego. Są jednak na rynku pewne odstępstwa od tej reguły i niektóry banki oferują możliwość uzyskania kredytu z 10% wkładem własnym. W tym przypadku musimy się jednak liczyć nie tylko z wyższą marżą, ale również z koniecznością korzystania z dodatkowego ubezpieczenia do kredytu, nazywanego ubezpieczeniem niskiego wkładu własnego, stanowiącego określony procent kwoty kredytu, które przez jakiś czas będzie wpływało na zwiększenie kwoty raty, a tym samym również całkowitego kosztu przedsięwzięcia kredytowego. Warto więc już na początku porównać faktyczne koszty kredytu z 10 i 20-procentowym wkładem własnym i ocenić, jaki rodzaj kredytowania będzie dla Państwa bardziej korzystny.

Należy także dodać, że nie zawsze wkład własny musi mieć formę gotówkową. W szczególności gdy planujemy budowę domu wkładem własnym może być posiadana działka budowlana, której wartość określa rzeczoznawca majątkowy.

Czy kredyt hipoteczny można spłacić przed czasem?

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest jak najbardziej możliwa; co więcej – jest ona również zagwarantowana ustawą, zgodnie z którą każdemu kredytobiorcy przysługuje prawo do spłaty kredytu w całości lub w części. Można jej dokonać jednorazowo lub okresowo wpłacając posiadane nadwyżki pieniężne i w zależności od banku zmniejszać miesięczną ratę lub skracać okres kredytowania. W obu przypadkach wcześniejsza spłata wiąże się z dużą oszczędnością środków dla Klienta, znacząco wpływając na finalny koszt kredytu.

Warto tu jednak zaznaczyć, że nie w każdym banku taka wcześniejsza spłata jest możliwa do zrobienia bezpłatnie przez cały okres kredytowania – często pojawia się w tym przypadku opłata nakładana na kredytobiorców, nazywana prowizją rekompensacyjną, pobieraną przez banki przy wcześniejszej spłacie kredytu przez pierwsze 3 lata od daty udzielenia finansowania. W wielu przypadkach jest to dla Klientów mało odczuwalne uniedogodnienie, ponieważ przy początkowych wyższych opłatach kredytowych wielu z nich rezygnuje przez pierwsze lata z nadpłat kumulując kapitał. Istotne może się to jednak okazać w przypadku inwestorów kupujących nieruchomość z zamiarem jej rychłej sprzedaży z zyskiem – rolą eksperta kredytowego jest wtedy pomoc w doborze rozwiązania, które pozwoli na uniknięcie kosztu tej prowizji.

Czy są jakieś koszty dodatkowe kredytu hipotecznego?

Największym kosztem dodatkowym kredytu hipotecznego jest wkład własny. Oczywiście nie jest on stricte kosztem ponieważ środki te są przeznaczone bezpośrednio na zakup nieruchomości, niemniej jednak Klient musi liczyć się z zabezpieczeniem odpowiedniego poziomu środków na ten cel. Najczęściej wynosi on 20% od wartości nieruchomości, którą chce kupić kredytobiorca i – co ważne – zgodnie z ustawą nie może pochodzić z kredytu.

Kolejny koszt dotyczy wyceny nieruchomości lub inspekcji przeprowadzanej przez bank w celu określenia jej wartości. Dobra współpraca z ekspertem kredytowym znającym rynek nieruchomości i lokalnych rzeczoznawców pozwala w większości przypadków ograniczyć te koszty do absolutnego minimum, już na tym etapie pozwalając zaoszczędzić nawet kilkaset złotych.

Co do zasady bank będący kredytodawcą pobiera również prowizję stanowiącą pewien ustalony procent od kwoty udzielanego kredytu. W niektórych przypadkach może ona być niższa lub bank może całkowicie z niej zrezygnować, jeśli klient zdecyduje się na skorzystanie z dodatkowych produktów ze swojej oferty. Na tym etapie ekspert kredytowy analizuje z Klientem poszczególne propozycje rozważając wszystkie za i przeciw danej oferty i sprawdzając, co się bardziej opłaca.

Poza tymi największymi wydatkami należy pamiętać również o kosztach związanych z obsługą notariusza, opłatami sądowymi, skarbowymi, prowizjami agencji nieruchomości jeśli z takich korzystamy oraz ubezpieczeniem (koszty te mogą się nieco różnić pomiędzy rynkiem pierwotnym a wtórnym). Stanowią one tzw. koszty okołokredytowe i na pewno trzeba wziąć je pod uwagę planując budżet na zakup czy budowę nieruchomości, żeby nie okazało się, że finalnie braknie nam środków na spełnienie marzeń o posiadaniu własnego domu.

Czy to prawda, że w swoim banku otrzymam najlepsze warunki kredytu?

Posiadanie konta w konkretnym banku nie jest jednoznaczne z uzyskaniem najlepszej oferty kredytu hipotecznego. Co prawda wiele z nich oferuje warunki promocyjne dla stałych klientów, ale często są one i tak gorsze niż oferta dla nowego Klienta w banku konkurencyjnym.

Chcąc uzyskać najkorzystniejszy kredyt warto więc wcześniej zrobić rozeznanie na rynku finansowym i tu właśnie polecam skorzystanie z pomocy eksperta kredytowego, który porówna wiele ofert, obliczy całkowity koszt kredytu oraz doradzi najlepsze rozwiązanie. Co więcej ma on również dostęp do ofert dla stałych klientów danego banku i w transparentny sposób bez faworyzowania żadnego z nich wytłumaczy na czym dana oferta polega, jakie są jej mocne i słabe strony, uwzględniając takie kwestie jak choćby rodzaj oprocentowania, okres kredytowania, kwotę, prowizję oraz rzeczywistą roczną stopę oprocentowania.

Czy konieczne jest ubezpieczenie nieruchomości?

Ubezpieczenie nieruchomości przy kredycie hipotecznym jest obowiązkowe i stanowi zabezpieczenie dla banku, nie wspominając już o korzyściach jakie płyną dla właściciela nieruchomości w przypadku jakiegokolwiek nieszczęśliwego zdarzenia, jakie może spotkać zakupiony bądź wybudowany przez niego dom. Ważne jest natomiast to, że ubezpieczenie nie musi pochodzić od towarzystwa rekomendowanego przez bank – tak samo ważna będzie umowa podpisana z towarzystwem wybranym przez klienta. Często jednak zdarza się, że wśród dodatkowych produktów oferowanych przez bank, mających realny wpływ na wysokość marży kredytowej jest właśnie ubezpieczenie nieruchomości – skorzystanie z ubezpieczenia rekomendowanego więc przez bank nie tylko pozwala na spełnienie warunku konieczności posiadania ubezpieczenia, ale jednocześnie zmniejsza Klientowi koszty kredytowe.

Trzeba tu zaznaczyć, że bank z reguły wymaga podstawowego ubezpieczenia samych murów tzw. ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych. Warto na etapie wyboru rodzaju zawieranej polisy przemyśleć rozszerzenie jej zakresu, dzięki czemu skutecznie można zabezpieczyć nieruchomość, wiedząc że co prawda robimy to nadprogramowo, ale może się to w wielu przypadkach odwdzięczyć.

W ilu bankach będziemy składać wnioski kredytowe?

Ja zwykle proponuję złożenie trzech wniosków o kredyt hipoteczny, ponieważ moja praca polega na wytypowaniu banków w których Klient ma największą szansę na otrzymanie kredytowania w jak najniższej cenie, dodatkowo biorąc pod uwagę, że większa ilość zapytań kredytowych może wpłynąć negatywnie na obniżenie punktacji Klienta w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Jeśli nie przeszkadzają temu kwestie formalne po stronie Klienta wnioski są składane jednocześnie, tym samym jeżeli więcej niż jeden wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie, to klient wybiera tę ofertę, która będzie dla niego najbardziej intratna.