W ciągu ostatniego pół roku sytuacja na rynku kredytowym zaczęła ulegać bardzo dynamicznym przemianom i nie trzeba być ekspertem w dziedzinie ekonomii ani znawcą rynku finansowego, żeby się o tym przekonać na własnej skórze lub – dokładniej – na własnym portfelu. Stan ten jest o tyle zaskakujący, że nie tak znowu odległe czasy pandemii przyzwyczaiły kredytobiorców do stabilizacji na tym polu, a zapewnienia instytucji kształtujących rynek finansowy w naszym kraju o niechęci do wprowadzania reform mogły dać przypuszczenia graniczące wręcz z pewnością, że nic w tym zakresie przez długi czas się nie zmieni. Tym samym, zgodnie z przewidywaniami analityków, w Polsce utrzyma się stan, w którym bliskie zeru stopy procentowe pozwolą konsumentom w dalszym ciągu cieszyć się niskimi ratami i wysoką zdolnością kredytową, dając możliwość zaciągania kolejnych zobowiązań. Rzeczywistość jednak uległa modyfikacji jeszcze w październiku zeszłego roku i od tego czasu wielu z nas z niepokojem spogląda na kolejne dane, które publikuje Narodowy Bank Polski wiedząc, że decyzje, które się tam dokonują, będą rzutowały na wysokość naszych przyszłych długoterminowych zobowiązań.
Kilka słów o rosnących stopach procentowych
Jak podają źródła rok 2021 był rokiem rekordowym pod względem ilości udzielonych przez banki kredytów hipotecznych – Polacy ruszyli po nie tłumnie i według danych opublikowanych przez Biuro Informacji Kredytowej sfinansowali w tym tylko jednym roku nieruchomości na łączną kwotę przekraczającą 88 miliardów złotych. Wiadomym jest, że oprócz rosnących chęci do inwestowania w nieruchomości, które wciąż stanowią w naszym kraju główny i uznany za najbezpieczniejszy sposób lokowania kapitału, musiały zwiększyć się również możliwości rodaków do uzyskania zgody na takie finansowanie, na co niewątpliwie złożyły się niskie stopy procentowe oraz luzowanie polityki kredytowej banków, odreagowujących pierwsze fale pandemii i odbijających sobie chude czasy. Dla wzrostu zainteresowania inwestowaniem w nieruchomości nie bez znaczenia były zauważalne także i dziś rosnące ceny materiałów budowlanych, wywołujące w konsumentach coś w rodzaju zakupowego nacisku oraz niskie oprocentowanie depozytów, wzmagające przeświadczenie, że coś z tymi środkami trzeba zrobić, bo leżąc na rachunku w banku z uwagi na postępującą inflację z dnia na dzień traciły na wartości. Kilka miesięcy pozwoliło na to, aby społeczeństwo ugruntowało się w przeświadczeniu, że rzeczywistość będzie tak wyglądała już zawsze i przyzwyczaiło się do praktycznie zerowych stóp procentowych. Zmiany ogłoszone w październiku przez Radę Polityki Pieniężnej, czyli decyzyjny organ Narodowego Banku Polskiego nie pozostawiły złudzeń – w odpowiedzi na zmieniające się dane makroekonomiczne i wymagania rynku zdecydowano się na podniesienie stóp procentowych, które w zamiarze miało zahamować rosnącą inflację i wzmocnić pozycję złotówki. I dopiero czas pokaże, czy był to zabieg skuteczny.
WIBOR – skąd się wziął i co z nim dalej będzie
Ze wzrostem stóp procentowych, a co za tym idzie również i rat kredytów mieszkaniowych nierozerwalnie związany jest wskaźnik referencyjny, nazywany w skrócie WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate), określający oprocentowanie pożyczek międzybankowych, a dokładniej – określający procent po jakim bank pożycza pieniądze innemu bankowi na dany okres. Tyle w teorii. W praktyce jest to wskaźnik kształtowany przez kilka wyłonionych w konkursie banków, które podają jego sugerowaną wartość, która to jest następnie uśredniana i podawana codziennie do wiadomości publicznej. Wysokość wskaźnika jest w pewnym sensie związana z wysokością stóp procentowych ogłaszanych przez Radę Polityki Pieniężnej – nie może być on niższy niż stopa depozytowa ani wyższy niż stopa lombardowa, poza tym charakteryzuje go pełna dowolność. Podnoszone przez RPP stopy procentowe pociągnęły za sobą dynamiczny wzrost WIBOR, co w wielu kredytobiorcach, ale i w ekspertach zajmujących się rynkiem finansowym w Polsce budzi wiele kontrowersji, wynikających choćby z faktu sztucznego regulowania wskaźnika, jego podatności na ryzyko manipulacji, jak również niezgodności z unijnymi regulacjami. Obecnie coraz częściej daje się słyszeć głosy, że WIBOR zostanie zastąpiony przez inny wskaźnik, na którym opierać się będą koszty kredytowe – bardziej zrozumiały i być może bardziej przewidywalny dla kredytobiorców, a niewykluczone nawet, że gruntownie przebudowany zostanie cały system kredytowy w Polsce, o czym będzie nam zapewne dane się przekonać.
O składowych raty, czyli marża i WIBOR
Skoro wiemy już, czym jest wskaźnik WIBOR warto byłoby w tym miejscu powiedzieć, dlaczego jego wzrost ma tak ogromne przełożenie na ratę naszego zobowiązania. Każda rata kredytu opartego na zmiennej stopie procentowej składa się z kwoty spłacanego kapitału oraz z kwoty odsetek, które stanowią koszt konsumenta. Idąc dalej – na kwotę odsetek mają wpływ kolejne dwie składowe: marża i właśnie wspomniany wcześniej WIBOR, z tym, że marża jest elementem stałym i znanym nam już w momencie podpisywania umowy kredytowej, natomiast WIBOR jest częścią zmienną, choć jeszcze do niedawna uznawaną za bardzo stabilną i przewidywalną. Marża i WIBOR stanowią wespół oprocentowanie kredytu hipotecznego. Każdorazowo przygotowując kredytobiorcy symulację spłaty rat bank uwzględnia w kosztach marżę oraz aktualnie obowiązujący WIBOR, stąd też ogromny rozstrzał między kwotami rat podawanymi przez banki jeszcze pół roku temu, a tymi, które przy tych samych wysokościach zaciąganego długu mamy dzisiaj. Reasumując – jeśli rośnie nam comiesięczny koszt odsetkowy, rośnie tym samym i kwota raty, a na niekorzyść kredytobiorcy zmieniają się proporcje między kwotą spłacanego kapitału a kwotą kosztów, wpływając tym samym na wzrost prognozowanego ostatecznego kosztu kredytu. I tu rozpoczyna się wojna nerwów, na którą niektórzy co bardziej świadomi konsumenci byli przygotowani i ze spokojem obserwują to, co się na rynku dzieje, uspokajając tych po drugiej stronie, dla których nieprzywidziany wzrost raty stał się powodem do frustracji i niepokojów.
Oprocentowanie stałe – czy na pewno warto?
Alternatywą dla kredytów oprocentowanych według zmiennej stopy procentowej były ich odpowiedniki o stopie stałej, choć żeby być precyzyjnym należałoby powiedzieć: o stopie okresowo stałej, ponieważ w Polsce żaden bank nie oferuje kredytu, który gwarantowałby stały procent przez cały okres kredytowania, a maksymalny czas na jaki można oprocentowanie zamrozić to 5 lat. Nic więc dziwnego, że do tej pory nie cieszyły się one zbyt dużą popularnością, a nawet wielu kredytobiorców nie miało pojęcia, że takie rozwiązania w ogóle istnieją. Sytuację zmieniła rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, nakładająca na banki obowiązek umożliwienia bezpłatnej zmiany oprocentowania ze zmiennego na okresowo stałe każdemu kredytobiorcy, który będzie miał takie życzenie. Również i teraz, czyli w czasach ogromnej dynamiki stóp procentowych odnotowuje się wzrost zainteresowania kredytami opartymi o stopę stałą, póki co na niewielką skalę w porównaniu do całego rynku kredytowego. Powodem umiarkowanego entuzjazmu w korzystaniu z tego rodzaju oprocentowania może być niewątpliwie ich cena (oprocentowanie jest zwykle wyższe niż przy stopie zmiennej) oraz ograniczona do 5 lat konstrukcja stała – obie te cechy sprawiają, że duża część kredytobiorców decyduje się na pozostanie przy stopie zmiennej wychodząc z założenia, że przecież stopy nie mogą rosnąć w nieskończoność. W obecnej, bądź co bądź trudnej sytuacji, jest jednak jeszcze przestrzeń na to, żeby na tych zmianach zyskać – w obliczu rosnących stóp procentowych i walki banków o klienta daje się zauważyć stopniowe obniżanie marż dla nowoudzielanych kredytów, na czym skorzystać mogą obecni kredytobiorcy chcący zrefinansować swoje zobowiązania.
Perspektywa długoterminowa
W dobie rosnących kosztów kredytowych konieczność przyjrzenia się zobowiązaniu w perspektywie długoterminowej nie zawsze zda egzamin, jednak gwarantuję, że warto chociaż spróbować. Zobaczenie wskaźników, które mają bezpośredni wpływ na posiadany bądź planowany do zrealizowania kredyt, w ujęciu historycznym uświadomi nam, że sytuacja z którą się aktualnie mierzymy jest sytuacją przejściową – trudno określić ile ona potrwa, ale cykle jakim podlegają zjawiska ekonomiczne są uniwersalne i nie nam pierwszym i nie ostatnim w historii wzrosła rata kredytu – i tak jak wzrosła, tak też i w pewnym momencie spadnie i wszyscy na tym skorzystamy. Perspektywa 25 czy 30 lat, bo to najczęściej spotykane okresy kredytowania, każe nam przypuszczać, że przez ten czas wiele jeszcze się zmieni, należałoby się więc zastanowić czy rzeczywiście warto odkładać na później realizację kredytowych planów, kiedy nieruchomości z każdym miesiącem zyskują na wartości, a ich dostępność wprost proporcjonalnie spada.